另一個(gè)，國內(nèi)一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)在洛杉磯，要買一塊一個(gè)多億美元的地，這塊地要蓋四棟樓。買之前，律師說，你要拿到所有的批文，這四塊地算一個(gè)公司，公司一拿下，馬上就可以開工。前期會(huì)計(jì)師說了，如果四棟樓在一個(gè)公司名下，以后交稅可能會(huì)多一半，萬一某一個(gè)樓出了問題，被告，可能整個(gè)受影響，所以最好的構(gòu)架是把四個(gè)樓分成四塊或者三塊，每棟樓申請不同的公司，這樣土地就要分割。有人提出，分割可能時(shí)間比較慢，慎重一點(diǎn)。他想國內(nèi)總體批文規(guī)劃都有了，分割一下土地是很簡單的事，一兩個(gè)月就能搞定，一下一億美元投進(jìn)去了。他當(dāng)時(shí)想，如果組合，稅務(wù)交的少，萬一哪個(gè)樓有法律糾紛，這樣不會(huì)影響整體四棟樓，有的是出租式的，有的是銷售式的，有的是酒店。然而沒想到的是，洛杉磯做土地分割，分成獨(dú)立的塊，至少需要一年半到兩年，這樣投進(jìn)去，回報(bào)率一下低下來了。

    還有一個(gè)比較直接的，2010年深圳一個(gè)公司在洛杉磯的市中心買了一個(gè)當(dāng)時(shí)要倒閉拍賣的萬豪酒店。萬豪酒店大概400個(gè)房間，他買了以后，入住率從50%提升到70%，盈利不錯(cuò)，他覺得要裝修一下，因?yàn)閽熘�萬豪牌子，裝修設(shè)計(jì)需要通過萬豪認(rèn)可。國內(nèi)的老板說，這是我的樓，我需要加一點(diǎn)中國的元素，沒有經(jīng)過萬豪批準(zhǔn)改造方案，就動(dòng)工了。后來入住率一下從80%掉到20%左右，因?yàn)闆]有全球的酒店訂購系統(tǒng)，一下就虧損了。后來他找君悅酒店，說我按你的要求設(shè)計(jì)圖案改。他耍了一個(gè)小聰明，裝修需要很多高檔的原材料，大理石或者特殊的材料，給他制定了6家供應(yīng)商，他沒有完全用，覺得貴，從國內(nèi)運(yùn)過來一部分材料，外表看不出來。裝修完了，環(huán)保驗(yàn)收，結(jié)果環(huán)保指標(biāo)達(dá)不到，各種污染，這傻眼了，兩千多萬花進(jìn)去了。怎么辦？硬著頭皮，整個(gè)拆掉，又要花兩千萬。這回他聽話，拆的過程中，營業(yè)受到影響，正式掛牌之前，上了全球的訂購系統(tǒng)，入住率20%到30%。把樓下空的租出去，簽了八年的合同。君悅說這些東西必須清走，如果掛牌，整個(gè)運(yùn)行得達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。那個(gè)樓六千萬買下來，前兩年損失四千萬，現(xiàn)在市場好，翻了一倍，如果賣能賣1.2億，他趕的時(shí)候好，但是走了彎路。

    還有一個(gè)酒店，機(jī)場買的希爾頓，它是缺乏社會(huì)責(zé)任。洛杉磯的工會(huì)很強(qiáng)，一般大一些的酒店都有工會(huì)，用工會(huì)，成本會(huì)高出15%左右，而且不太好管。合同到期，他把工會(huì)清出去了，請了其他人，工會(huì)在法律上沒有辦法，有些人就到門口抬著棺材待著，嚴(yán)重影響客流量。后來和工會(huì)談判，最后找了一個(gè)平衡，一部分工會(huì)能進(jìn)來。

    這方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和故事，還有很多，包括比亞迪在洛杉磯，派出的人，工作非常努力，一天十幾個(gè)小時(shí)，都愿意加班，美國員工就受不了了。美國對工人保護(hù)非常好，一般不允許加班，即使他愿意，也不能超出一周，或者一個(gè)月不能超過幾天。比亞迪說，中國員工天天加班，我有壓力，有想法，相關(guān)勞動(dòng)部門說了，中國人應(yīng)該按照美國的標(biāo)準(zhǔn)，也不要拼命干，該休息要休息。

    我們一個(gè)客戶，溫州的，在洛杉磯開眼鏡店，眼鏡一條街區(qū)大概7、8家眼鏡店，他買了一個(gè)商鋪，他比同行早開兩個(gè)小時(shí)，晚上晚關(guān)兩個(gè)小時(shí)，價(jià)格低5%到10%，我當(dāng)時(shí)說差異不要太大，做了3個(gè)月，業(yè)務(wù)下降了。怎么辦？他們找茬，買他的眼鏡，找了一個(gè)眼鏡小螺絲，說是美國有專利的，實(shí)際上是有點(diǎn)像，沒有跟他說，直接告了警察，警察把他抓起來，關(guān)了一晚上，我們幫他找律師保出來。最后達(dá)成一個(gè)和解，說價(jià)格以某種促銷可以稍微低點(diǎn)，開門時(shí)間不要太長了，把生意搶太多了。

    西方有一些理念，具體的人文環(huán)境，宗族、信仰，中國企業(yè)是要考慮的。像綠地做的比較好，經(jīng)過一年努力，容積率批50%，多的收益，給當(dāng)?shù)氐尼t(yī)院捐一些，給當(dāng)?shù)氐慕烫锰峁┮恍﹫鏊�，給無業(yè)或者無家可歸的人撥一點(diǎn)，給他們提供一個(gè)新的場所，提供一些知識，通過媒體宣傳，贏得當(dāng)?shù)鼐用竦囊恍┲С�，政府給它批文會(huì)相對的快一些。很多這些方面都可以供大家參考。
 

給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外創(chuàng)業(yè)一些建議

    鄒亨瑞先生表示，地產(chǎn)國際化是最好的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的實(shí)例。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，過去十年是黃金十年，做的很成功，收益回報(bào)很高，現(xiàn)在進(jìn)入白銀時(shí)代。雖然積累了一些經(jīng)驗(yàn)，但是國內(nèi)的法律體制、生態(tài)環(huán)境跟國外是完全不一樣的，到國外去做地產(chǎn)完全是全新的一個(gè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的過程。

    以美國為例，美國的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)完全不一樣。國內(nèi)大房地產(chǎn)企業(yè)萬達(dá)現(xiàn)在在美國跟亨瑞集團(tuán)獨(dú)家合作，亨瑞提供技術(shù)支持、融資支持、預(yù)售支持，因?yàn)楹嗳鹪诿绹�有�?jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)。國外是高度的專業(yè)化、細(xì)分工的一個(gè)商業(yè)模式，拿地是拿地，投資商是投資商，總包是總包。很多經(jīng)驗(yàn)、思路是不一樣的。

    在過去二三十年中，國有企業(yè)或者國家對外投資交了不少學(xué)費(fèi)，走了不少彎路，這幾年房地產(chǎn)企業(yè)走出去，也交了學(xué)費(fèi)，走了彎路。相對來說，民營企業(yè)走的比較慎重，跟國外結(jié)合地好一些，在海外創(chuàng)業(yè)過程中，學(xué)費(fèi)交的少一點(diǎn)，多數(shù)是盈利的。正常情況，好的回報(bào)率應(yīng)該是20%左右，雖然前期走了一些彎路，但也達(dá)到10%以上，多數(shù)是盈利的。

    亨瑞集團(tuán)總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)的教訓(xùn)，可以供到海外創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的國內(nèi)企業(yè)參考：第一，國內(nèi)企業(yè)要根據(jù)自己的實(shí)際情況，人力、財(cái)力、物力決定是否國際化，第二、要考慮好以怎樣的模式進(jìn)入新的市場。以美國為例，多數(shù)企業(yè)沒有自己的團(tuán)隊(duì)，沒有自己的經(jīng)驗(yàn)，這樣的情況應(yīng)該和當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商形成合作伙伴，這樣可以能夠避免一些失誤。

    國內(nèi)的中小企業(yè)海外創(chuàng)業(yè)，應(yīng)該先選擇小點(diǎn)的項(xiàng)目，比如幾千萬的項(xiàng)目。還有一個(gè)是抱團(tuán)出海，中小企業(yè)做國際化，單獨(dú)出海，可能財(cái)力、人力、物力有難度，風(fēng)險(xiǎn)大。

    有個(gè)典型的案例，上海成立了一個(gè)地產(chǎn)聯(lián)合公司，十個(gè)房地產(chǎn)公司，每個(gè)出一千萬美元，一億美元出海，能降低風(fēng)險(xiǎn)，能集思廣益，分析討論，做決策，更加謹(jǐn)慎一點(diǎn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有辦法跟綠地、萬達(dá)、萬科這些企業(yè)比，但是中小企業(yè)的國際化，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)過程中可以抱團(tuán)取暖。再小一點(diǎn)企業(yè)，出于對美元匯率的綜合考慮值得投資，可以通過買入私募股權(quán)，促進(jìn)自己學(xué)習(xí)了解海外的市場、商業(yè)模式、法律法規(guī)，為將來進(jìn)入到海外創(chuàng)業(yè)，提供一些準(zhǔn)備。

 

    提問：您一直致力于幫助中國企業(yè)國際化，在您看來，中國本土的房地產(chǎn)企業(yè)在培養(yǎng)國際化人才方面應(yīng)該做些什么樣的準(zhǔn)備？他們自身在成長過程當(dāng)中，應(yīng)該怎么善用這樣的人才，制定長期的國際化戰(zhàn)略？

    鄒亨瑞：大多數(shù)企業(yè)短時(shí)間很難有自己的國際化人才，或者是富有國際經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)。想很快登上國際化舞臺，可能要在當(dāng)?shù)卣乙粋�(gè)合作方，在國際合作過程中，培養(yǎng)自己的人才、管理團(tuán)隊(duì)�，F(xiàn)在有一個(gè)利好，最近幾年留學(xué)生很多，美國一年將近30萬留學(xué)生。把這些人才培養(yǎng)好，不管對中國，還是對其他國家，都是件很好的事情，現(xiàn)在中國在這方面做的還有所欠缺。