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18城市推調(diào)控新政專(zhuān)家:短期內(nèi)效果不明顯

發(fā)布時(shí)間：2013-12-19
摘要：各地房?jī)r(jià)上漲，催生了年底前新一輪房地產(chǎn)“調(diào)控潮”。繼北上廣深四大一線城市頒布多條樓市調(diào)控舉措后，以武漢為首的二線城市也開(kāi)始為調(diào)控政策“加碼”。截至目前，共有18個(gè)城市發(fā)布收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策新舉措。
　　各地房?jī)r(jià)上漲，催生了年底前新一輪房地產(chǎn)“調(diào)控潮”。繼北上廣深四大一線城市頒布多條樓市調(diào)控舉措后，以武漢為首的二線城市也開(kāi)始為調(diào)控政策“加碼”。截至目前，共有18個(gè)城市發(fā)布收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策新舉措。
　　購(gòu)房資格
　　10個(gè)城市提高購(gòu)房門(mén)檻
　　從購(gòu)房資格看，10個(gè)城市做出了調(diào)整，提高了購(gòu)房門(mén)檻，包括沈陽(yáng)、南昌、徐州、武漢、廣州、上海、鄭州、西安、福州等城市。主要是對(duì)外地居民繳納個(gè)稅或社保的年限予以延長(zhǎng)。
　　以武漢為例，此次規(guī)定外地居民繳稅或社保年限，由原有的1年調(diào)整為2年;廣州市外地居民繳稅或社保的年限，由原有的1年調(diào)整為3年;上海市外地居民繳稅或社保的年限，由1年調(diào)整為2年;鄭州市外地居民居住證明由1年調(diào)整為3年，本地單身居民年滿18歲調(diào)整為20歲。
　　購(gòu)二套房
　　13個(gè)城市提高首付比例
　　從調(diào)控手段看，13個(gè)城市提高了二套房的首付比例。
　　比如，廣州、上海、杭州等在調(diào)控措施中明確提出，二套房首付比例提高至70%。沈陽(yáng)提出，二套房首付比例提高至65%。而長(zhǎng)沙、南京、廈門(mén)、南昌、武漢、深圳等城市則提出，要從嚴(yán)執(zhí)行第二套房的信貸政策，對(duì)居民家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例。北京也提出，要嚴(yán)格差別化的住房信貸政策。
　　土地供應(yīng)
　　15城市要增土地供應(yīng)量
　　除了限購(gòu)、限貸等常規(guī)措施外，15個(gè)城市提出“要擴(kuò)大土地供應(yīng)”。
　　比如，長(zhǎng)沙市提出，“確保2013年度住宅用地供應(yīng)總量不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，確保2014年度全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。”
　　南京提出，“今年400公頃商品住宅用地和350公頃保障房用地計(jì)劃，尚未完成的要落實(shí)供地時(shí)間表，今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模在前5年平均供應(yīng)量基礎(chǔ)上增10%。”
　　開(kāi)發(fā)建設(shè)
　　16城市增商品住房供給
　　18個(gè)城市中，16個(gè)城市提出“要擴(kuò)大保障房、普通商品房的供應(yīng)量”。
　　比如，鄭州提出“加快普通商住房有效供應(yīng)”，“將中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%的普通商住房項(xiàng)目，納入保障性住房行政審批快速通道”。
　　廈門(mén)提出，“要進(jìn)一步增加商品住房有效供給。嚴(yán)格查處閑置商品住房項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)自身原因超過(guò)約定動(dòng)工期限滿1年未動(dòng)工的，按地價(jià)款的20%收取土地閑置費(fèi)，滿兩年未動(dòng)工的，堅(jiān)決無(wú)償收回。”
　　■盤(pán)點(diǎn)
　　發(fā)布時(shí)機(jī)
　　三中全會(huì)后多地密集推新政
　　11月30日，哈爾濱市政府發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的舉措。至此，本輪出臺(tái)樓市調(diào)控新政的城市已達(dá)18個(gè)。除了北京、上海、深圳以及鄭州外，其他14個(gè)城市均是在十八屆三中全會(huì)之后出臺(tái)。
　　11月9日至12日召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)提出，“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門(mén)信息共享”，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系”。
　　三中全會(huì)閉幕后的第一周，就有廈門(mén)、南昌、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、太原、南京、杭州、福州、西安9個(gè)城市密集推出調(diào)控新政，且全部是房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市，引人關(guān)注。
　　調(diào)控重點(diǎn)
　　限購(gòu)限貸和加大供應(yīng)是重點(diǎn)
　　縱觀本輪調(diào)控，絕大多數(shù)城市推出的新政集中在提高限購(gòu)資格、加大土地供應(yīng)、提高二套房首付。相比一線城市，部分二線城市(如福州、西安)的新政力度相對(duì)較弱。以西安為例，該市推出的新政除了提及加大土地供應(yīng)外，沒(méi)有其他具體的加碼舉措。
　　梳理新政策內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，調(diào)控主要集中在四方面：一是“限貸”，二套房貸首付進(jìn)一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不變;二是“限購(gòu)”，非本市戶籍人購(gòu)房門(mén)檻提高，收緊單身限購(gòu)措施或禁止未成年人買(mǎi)房;三是“增供應(yīng)”，加大中小套型土地供應(yīng)與商品房供應(yīng);四是“限賣(mài)”，控制高端預(yù)售許可證及高端樓盤(pán)的成交。顯然，這些樓市調(diào)控新政，基本是一線城市調(diào)控的綜合“翻版”，且力度上存在明顯的縮水。
　　但梳理10多個(gè)城市的調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，相比以往只提及限購(gòu)、限貸的調(diào)控政策，本輪調(diào)控多有增加土地供應(yīng)等措施，顯然地方政府已經(jīng)考慮到要增加供應(yīng)以改變市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡。
　　政策走勢(shì)
　　差別化樓市調(diào)控舉措成共識(shí)
　　事實(shí)上，并非所有城市的調(diào)控都是收緊，部分城市調(diào)控卻有放松的趨勢(shì)。
　　房?jī)r(jià)漲幅較慢甚至下降的徐州，則傳出“限購(gòu)”放松的消息。從限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房面積以及涉及人群方面，較之原先政策都有較大尺度的松綁。此前已有溫州、蕪湖等城市悄然放松調(diào)控。
　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)苗樂(lè)如接受媒體采訪時(shí)表示，如今全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化，調(diào)控措施也呈現(xiàn)差別化，一改過(guò)去“一刀切”的調(diào)控方式，一二線熱點(diǎn)城市在房?jī)r(jià)控制的壓力下陸續(xù)出臺(tái)收緊政策，樓市過(guò)剩的三四線城市可能會(huì)在供應(yīng)上有所壓縮。
　　■分析
　　為何三中全會(huì)后密集出臺(tái)?
　　專(zhuān)家稱(chēng)，新政旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，表明調(diào)控決心
　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春表示，此次調(diào)控存在差別化，目前收緊調(diào)控政策的全部為本輪房?jī)r(jià)上漲熱點(diǎn)城市。
　　鏈家地產(chǎn)研究院張旭分析說(shuō)，年初的“國(guó)五條”明確要求，各重點(diǎn)城市按照房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則制定價(jià)格控制目標(biāo)。隨著年末的臨近，部分城市完成目標(biāo)幾近無(wú)望，出臺(tái)政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并表明調(diào)控決心。預(yù)計(jì)未來(lái)地方政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、人口規(guī)模以及房?jī)r(jià)走勢(shì)等多角度來(lái)權(quán)衡，出現(xiàn)全國(guó)“一刀切”的可能性降低。從這個(gè)角度看，今年末的調(diào)控潮或僅限于房?jī)r(jià)上漲較快的部分一二線重點(diǎn)城市。
　　此輪調(diào)控預(yù)期效果會(huì)如何?
　　專(zhuān)家稱(chēng)，短期內(nèi)效果不明顯，需進(jìn)行深層次改革
　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，與以往的地方調(diào)控政策相比，此次驟然而起的“調(diào)控潮”有許多新特點(diǎn)。如調(diào)控權(quán)回歸地方，地方政府主動(dòng)出政策;調(diào)控方向趨向因地制宜，不搞“一刀切”，市場(chǎng)化趨勢(shì)明顯;房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)進(jìn)一步淡化，18個(gè)城市調(diào)控政策中僅2個(gè)城市提到調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)。

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