投資美國房產(chǎn)——美國房屋如何估價
發(fā)布時間：2014-01-28
摘要：近幾年，隨著美國房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，投資美國房產(chǎn)的中國人也越來越多。那么在美國，房屋的買賣時如何估價的呢？以美國加州為例，我們來了解一下。
近幾年，隨著美國房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，投資美國房產(chǎn)的中國人也越來越多。那么在美國，房屋的買賣時如何估價的呢？以美國加州為例，我們來了解一下。
加州的法律規(guī)定所有的不動產(chǎn)都必須納稅，除非得到豁免。您繳納的財產(chǎn)稅對洛杉磯郡居民所必需的服務(wù)提供了支持。這些服務(wù)包括了執(zhí)法、消防、教育、公園和娛樂，以及其它重要的服務(wù)。
財產(chǎn)稅是基于您不動產(chǎn)的征稅價值計算的。財產(chǎn)稅的稅單上顯示了土地和建筑改良物的價值。建筑改良物包括了所有在土地上可估價的建筑物和結(jié)構(gòu)。
一般來說，被教育、慈善、宗教或政府機(jī)構(gòu)使用的不動產(chǎn)可以免除某些財產(chǎn)稅，您也可能有資格得到某些豁免。
估稅官的工作是什么?
估稅官辦公室有以下四個主要責(zé)任:
1.找出在洛杉磯郡內(nèi)所有可征稅的不動產(chǎn)，同時確定所有權(quán)。
2.對所有必須納稅的不動產(chǎn)建立一個可征稅的價值。
3.完成一個估稅名冊顯示所有不動產(chǎn)的估定價值。
4.應(yīng)用所有合法的豁免優(yōu)惠。
不動產(chǎn)的課征
第13號提案
在1978年，加州的投票人通過了第13號提案，大輻的削減財產(chǎn)稅率。因此最高的稅款征收不可超過不動產(chǎn)征稅價值的1%(加上有債券擔(dān)保的負(fù)債和直接課征的稅款)。征稅價值的增加每年不可超過2%。只有以下的四個情況可以導(dǎo)致重新估價:
1.不動產(chǎn)轉(zhuǎn)手時；
2.新的建筑工程完成時；
3.在留置權(quán)的日期(一月一日)，新的建筑有部份完成；或者
4.不動產(chǎn)價值下跌時(請看價值下跌審核)。
不動產(chǎn)轉(zhuǎn)手時的估價
當(dāng)一個被公開紀(jì)錄的轉(zhuǎn)移發(fā)生時，估稅官將會收到一份合約的副本，并決定在加州的法律下是否需要進(jìn)行重新估價。如果需要的話，一個新的估價將確定這不動產(chǎn)的新的市場價值。當(dāng)接到新估價的通知時，房主若不同意這價值時可以提出申訴。
在夫妻及注冊伴侶之間的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移不會造成一個為了征稅的目的而做的重新估價。這包括了因為離婚、伴侶關(guān)系終止或死亡而做的轉(zhuǎn)移。而且，共有產(chǎn)權(quán)人的增加，不論是否為親屬，也不會導(dǎo)致重新估價。在大多數(shù)情況下，由不可改變的信托所做的轉(zhuǎn)移是可以被重新估價的。免除重新估價在這手冊中有做討論。
新建筑物的估價
建筑許可的副本也將被送到估稅官辦公室。新的建筑，附加物和其它的結(jié)構(gòu)需要做重新估價。結(jié)構(gòu)性的修理
和/或重置在大多數(shù)情況下無法做估價。
新建筑物的價值將被加入現(xiàn)有的建筑改良物征稅價值。除了每年不超過2%的通貨膨漲調(diào)整以外，新的課稅價值將不會改變。像所有的新征稅價值一樣，不動產(chǎn)所有人有權(quán)提出申訴。
補(bǔ)充的課征
加州的法律規(guī)定在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)手時或新的建筑完成時，估稅官需要做一個新的估價。補(bǔ)充的課征反映了重新估定的價值和以前估價的差別。
審計師-主計長將計算這補(bǔ)充的財產(chǎn)稅，同時按照在相關(guān)的會計年度中所剩月數(shù)的比例分配。會計年度起于七月一日止于六月三十日。
做為您正式稅單的補(bǔ)充或附加物，補(bǔ)充的稅單將被直接寄給財產(chǎn)擁有人，而不被寄給銀行預(yù)付稅的賬戶。不動產(chǎn)擁有人有責(zé)任去確認(rèn)貸款人是否會支付這補(bǔ)充的稅單。
商業(yè)動產(chǎn)的估價
每一年，提供決定固定附加物和設(shè)備估價基礎(chǔ)的商業(yè)財產(chǎn)報表將被估稅官辦公室寄給大多數(shù)的商業(yè)，工業(yè)和專業(yè)公司。擁有成本超過十萬美元的商業(yè)動產(chǎn)和固定附加物的公司必須在每年的四月一日以前申報商業(yè)財產(chǎn)報表。商業(yè)存貨免于征稅。
一般來說，擁有成本少于十萬美元的商業(yè)動產(chǎn)和固定附加物的公司不需要每年申報商業(yè)財產(chǎn)報表。代替的是，一個價值將基于最初的商業(yè)財產(chǎn)報表建立或通過一個到現(xiàn)場的估價而決定。這個價值可能被以后每年到現(xiàn)場的估價調(diào)整。
